Situación Actual de España – Análisis Sector Inmobiliario y Bancario

Seguro que habéis leído decenas de artículos y visto reportajes de televisión en los que la situación actual del país y de la economía general van desde desastre absoluto hasta el ya hemos tocado fondo.

¿Quién tendrá razón? Pues el tiempo lo dirá pero me gustaría dar otro punto de vista adicional y de forma sencilla para que todos vosotros podáis extraer vuestras propias conclusiones.

Gran parte de los comentarios están basados en una charla que Manuel Romera nos dio a varios antiguos alumnos del Instituto de Empresa hace unos meses en Murcia.

Para entenderlo todo no hay más que tirar de sentido común e interpretar los valores que voy a dar en este artículo. Con ello lo que quiero es que hagáis el ejercicio, desde la sensatez, de averiguar si ha habido realmente una burbuja o no la ha habido, cómo está España con respecto a otros países de la Unión, qué pasa con los bancos y cuál es el panorama que tenemos ante nosotros.

La semana pasada apareció una noticia en el Financial Times en la que un anónimo envío una serie de datos a su redacción alertando de cierta discrepancia entre los datos dados por el Gobierno de paro y de crecimiento del PIB. Según estos datos, que han sido en parte refutados por un economista español, podríamos estar ocultando una caída real de hasta el 14,7% y, si bien, puede que sea exagerado no hace sino echar más leña al fuego y que cada vez huela todo más a chamusquina. Aunque como bien apuntan otros, puede que la economía sumergida sea de tal magnitud que no estemos tan mal como parece y por eso la situación en la calle no es todavía la que debería esperarse de un 20% de paro. Y además, el método para medir el PIB en España no es igual que en el resto de Europa y las subidas y bajadas son más amortiguadas.

Intentemos aclarar todo esto.

Sector Inmobiliario

Podemos decir que este fue el comienzo de la crisis que pudimos ver cómo afectaba a los indicadores bursátiles pareciéndose a la crisis del 29 pero donde las hipotecas subprime jugaron una mala pasada al mundo entero. Podemos resumirlo en que se crearon paquetes hipotecarios, deuda contraída por los bancos y a ser pagada por los clientes hipotecados a muy largo plazo, que no iban a poder ser devueltos por estas personas. Estos paquetes fueron comprados por bancos de todo el mundo por lo que la contaminación de las subprimes ha afectado en todas las partes del globo.

¿Por qué no se han podido pagar las hipotecas?

Está claro que por el elevado precio de las viviendas. Hay que destacar también la necesidad imperiosa que tenemos los españoles a tener una propiedad, motivo principal por el que aquí ha subido todo de forma desorbitada. Tomad nota. Si no podéis comprar, alquilad, no pasa nada. La vivienda es un gran gasto y además en España, si no podemos pagarla y se la queda el banco, la deuda que podemos liquidar es únicamente el importe que obtengamos con la subasta de la vivienda mientras que en Reino Unido, una vez que se la queda el banco la deuda se cancela completamente.

Evolución del Precio de la Vivienda en el mundo desde 1970

En esta gráfica podemos ver cómo somos unos campeones y  desde 1970 hasta 2008 los precios de las viviendas que más han subido han sido los nuestros junto con los de Bélgica.

Si comparamos únicamente con Francia y Estados Unidos podemos hacernos una idea de la burbuja inmobiliaria en la que hemos vivido. Evolución del Precio de la Vivienda en España, Estados Unidos y Francia

En resumen, en los últimos 15 años la vivienda se ha multiplicado por 3 y el suelo por 8 en España. Fruto también en parte a la entrada del euro, bajando los tipos del 15% al 3% (= menor coste del dinero), ya que a partir del año 2000 es cuando verdaderamente comienza el crecimiento acelerado. ¿Qué pensáis de esto?

Ahora bien, ¿qué ha pasado en los últimos dos años? Pues que unos sí que han tocado fondo y otros, parece, no lo hemos tocado todavía por mucho que algunos insistan en ello.

Precio Medio de la Vivienda en Estados Unidos

Esta recuperación en Estados Unidos es debida en parte a la gran flexibilidad del mercado norteamericano que no suele poner grandes reparos en que caiga lo que tenga que caer, como ya pasara con Lehman Brothers al principio de la crisis. Costumbre de la que deberíamos aprender en vez de rescatar entes que en la mayoría de los casos no son eficientes o no tienen viabilidad y dejar de estrangular a otros sectores en los que somos líderes.

No sólo en Estados Unidos estamos viendo la recuperación, sino que a nivel mundial desde finales de 2008, comienzos de 2009, el valor de las casas está en aumento.

Aumento precio vivienda en paseis porecentaje En cuanto a la situación en España, todavía sigue cayendo el valor de los inmuebles como decíamos anteriormente y como podréis consultar en cualquier web inmobiliaria en España (facilisimo, fotocasa, idealista). Sin embargo en el INE los datos que dan parecen mucho mejores donde cada vez baja a menor velocidad (nótese que aún así sigue bajando) pero algo no cuadra con los indicadores de las páginas aquí mencionadas, donde sí que seguimos viendo un descenso importante del precio medio de la vivienda como vemos en el siguiente gráfico.

Evolución del precio de la vivienda en España

evolucion precio vivienda en españa

Además, es de esperar que el año que viene sigan bajando las viviendas ya que finaliza la desgravación incentivada por el Gobierno. Este hecho hará que durante los pocos meses que le quedan a 2010 se mantengan los precios, o incluso suban, por el aumento de demanda para poder aprovechar las cuentas vivienda y la desgravación por compra. Una vez finalizado el año se espera una severa corrección para compensar la ayuda.

La situación no es muy alentadora a tenor de los datos que acabamos de ver pero todavía hay más. La cuestión no es que los precios dejen de bajar, que desde luego algún día lo harán, sino el esfuerzo que a todos los ciudadanos nos cuesta pagar una nueva vivienda. Nos hemos acostumbrado a endeudarnos de por vida y los departamentos de riesgos de los bancos han colado una gran cantidad de hipotecas sin tener que hacerlo. Los objetivos a final de mes son los objetivos. O vivir o comprarse una casa. ¿Por qué no vivir de alquiler mientras no podamos permitirnos la compra de una vivienda? La vorágine compradora es lo que ha hecho a muchos españoles verse envueltos en el pago de una hipoteca que apenas pueden costear y que no les permite consumir en otros bienes, de hecho muchos han comprado muy lejos de su lugar de trabajo o de estancia habitual, carga con la que tendrán que vivir durante mucho tiempo.

Podemos ver en el siguiente gráfico el precio de la vivienda con respecto a la renta familiar anual, con la que os haréis una idea de lo que os estoy comentando. No hace falta ser ningún experto en economía para entender todo lo expuesto hasta ahora, una imagen vale más que mil palabras.

ratio precio vivienda renta faimliar disonpible

Por último, me gustaría dejaros esta gran aplicación de The Economist en la que podéis ver la evolución de los precios en diferentes países del mundo. Apreciaréis que por ejemplo en Bélgica y Holanda la subida de precios es equiparable a la española pero no suponen tanto para sus rentas y además mientras que la superficie de estos dos países es muy pequeña, en España tenemos suelo para todos.

Sector Bancario

Acabamos de ver que el sector inmobiliario no está para tirar cohetes y este va de la mano del sector bancario. De hecho, como ya hemos comentado, la crisis ha sido generada en gran medida por el incontrolado endeudamiento provocado por las hipotecas. Este endeudamiento es el que me gustaría analizar en esta parte del artículo, abordando tanto el endeudamiento público como privado así como la posible evolución de los tipos de interés que marcarán en gran medida la posibilidad o no de satisfacer la deuda por cada una de las partes. Como era de esperar, si los pisos han subido mucho, el endeudamiento también,  tanto a nivel local como internacional pero claro, de nuevo nos volvemos a llevar el número 1.

ratio endeudamiento pib gpd

Vemos como entre los años 2003 y 2007 el país que más se ha endeudado de todos los que aparecen en la gráfica es España. Y si nos remontamos quince años atrás la situación es todavía mucho peor.

Varaición Endeudamiento España Podemos ver cómo hemos aumentado en general el endeudamiento tanto en el sector público como en el privado. La deuda sobre el PIB ha pasado del 80% hasta el 200% en 2008, ¡debemos el doble de la riqueza creada por el país en un año! Al mismo tiempo las familias han pasado de tener una deuda del 45% sobre su renta disponible al 120%, de forma que, en la situación actual, no se puede devolver todo lo que se debe. Tendrán que pasar muchos años para que todo esto vuelva a su cauce porque mientras que las empresas se endeudan para aumentar sus beneficios gracias a sus inversiones, los particulares suelen endeudarse para adquirir bienes materiales que no generan riqueza.

Volviendo a la comparación entre España y el resto del Mundo estamos en el podio en todas las clasificaciones en las que a ninguno le gustaría estar. Una vez más, ni siquiera hace falta que entendáis perfectamente qué es el PIB o qué son los ratios de endeudamiento, pero si os dicen que el mundo ha sufrido una grave crisis que está siendo superada por algunos países y que el tuyo es uno de los que más se ha endeudado en los últimos años, de los que más han subido los pisos, de los que acumulan una mayor tasa de paro y aumenta la morosidad mes a mes, ¿qué pensaríais? No quiero ser catastrofista, seguro que podemos salir de esta, pero cuanto antes nos pongamos manos a la obra y reconozcamos los errores y la situación en la que vivimos mucho mejor. creimiento deuda economias maduras Gran Bretaña también es una de las que ha aumentado su endeudamiento en los últimos años, habiendo tenido que rescatar muchos de sus bancos debido a un excesivo crecimiento y muy posiblemente tengan que seguir haciéndolo. Vemos también como esta deuda se ha disparado sobre todo desde el año 2000 y el desglose es el siguiente:

desglose crecimiento deuda en españa por sectores Como era de esperar, este endeudamiento tan rápido ha hecho también que la tasa de morosidad haya aumentado de forma alarmante en los últimos años, y siga haciéndolo, a la que habría que añadirle al menos un 4% ó 5% adicional de no declarada, mientras que los bancos y cajas no se están preparando adecuadamente. Desde luego, el endeudamiento per se no es el que hace que crezca la mora ya que  podríamos estar muy endeudados y ser capaces de devolver periódicamente esta deuda. Sin embargo, a más endeudamiento, más probabilidad tenemos de que alguien no pague.

Evolución Morosidad en España

Fruto de este excesivo endeudamiento y alta morosidad, las entidades bancarias han cerrado el grifo crediticio tanto a empresas como familias.

Evolución Crédito Concedido en España a Empresas y Particulares Y por si fuera poco, la mayoría de países están recuperándose y saliendo de la crisis, aumentando la productividad industrial, el comercio, la balanza por cuenta corriente y un largo etcétera que se puede comprobar en este artículo.

Fruto de esta recuperación global, los tipos de interés no tardarán en aumentar para controlar la inflación por lo que la situación en España se antoja aún más complicada para muchas familias.

Evolución Tipos de Interés

Conclusión

Comenzaba el artículo animando a todos vosotros a sacar vuestras propias conclusiones, a utilizar el sentido común. Sin duda, hay otros indicadores en España que animan y nos marcan parte del camino a seguir, confiando en el turismo en el que seguimos siendo únicos y hemos crecido en Junio, Julio y Agosto cuando veníamos de unos datos muy negativos.

  • Precios -5,1% y pernoctaciones -15,5%
  • Visitantes extranjeros: -5,2%
  • Gastos total: -3,5%
  • Gasto medio por persona: 539 euros. 1,6%
  • Gasto medio por día: 103 euros. 6,0%
  • Total viajes: -4,3%
  • Pernoctaciones: -10,6%
  • Grado de ocupación: -12,5%
  • Ingresos por turismo: -12,4%
  • Pagos por turismo: -13,6%

Tenemos a muchas de las mentes más brillantes del planeta que deben salir fuera para triunfar (aunque muchos sabemos y pocos dicen cuál es el verdadero problema) mientras seguimos sin darnos cuenta de que hay sectores en los que ya no somos competitivos y mantenemos artificialmente.

Hay que darle un vuelco a este país y sois muchos los que estáis trabajando para ello pero hay tantos datos que ponen de manifiesto que lo vamos a pasar muy mal que alguien debería dar un golpe en la mesa y admitir cómo estamos y tomar medidas en consonancia.

El país se está endeudando de por vida, disminuyendo el poder adquisitivo en las familias y en consecuencia el nivel de calidad de vida. Bajo mi punto de vista deberías dejar de adquirir bienes que uno no puede permitirse, no pasa nada por estar unos años sin comprar una vivienda y alquilar o por comprarse un coche de segunda mano. Son muchos los artículos que hemos escrito para mejorar las finanzas personales y en los que aprender a sanear nuestra economía.

En cuanto al Gobierno, hay decisiones muy discutibles como la subida de impuestos ya que hasta el FMI recomienda controlar el gasto en su lugar. No hace más que mermar el poder adquisitivo de muchas familias, reduciendo el consumo y, por tanto, las ventas. Las empresas reducen sus beneficios y entran en pérdidas, ocasionando despidos. ¿Cuál es vuestro punto de vista? ¿Qué haríais para solucionar la crisis?

Fuentes

Banco de España, Morosidad

OECD – Economic Outlook

Federal Housing Finance Agency

The Economist

Mckinsey – Debt and Deleveraging – Full Report

9 Responses to “Situación Actual de España – Análisis Sector Inmobiliario y Bancario”

  1. daniel

    La ley del suelo de 1998 (que supuestamente iba a bajar el precio del suelo) fué el pistoletazo de salida para una economía basada en un sector con poco futuro, en todo caso autoextinguible. Y claro, al calor del furor inmobiliario hemos descuidado el desarrollo de otros sectores; ahora no tenemos prácticamente nada que ofrecer a nivel internacional… excepto el turismo. Hay que tener en cuenta, que llegar a formar un sector que pueda ser competitivo a nivel internacional, es una cosa que lleva su tiempo, y además conocimientos.
    No estaría mal aprender de paises como Japón, o Korea, que además de sus particulares condiciones económicas de partida, se han dedicado a enviar gente por todo el mundo para aprender como se hacen las cosas. Como se monta una cadena que va desde la investigación universitaria al producto final.

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  2. Smith

    Gracias por los datos que aportas. No soy versado en economía, pero al leer estas lineas he experimentado la sensación de sinceridad y honestidad. Algo cada vez menos frecuente en la economía española.

    Se insta al español medio a abstenerse por un tiempo indefinido de comprar una vivienda y otros bienes materiales.

    De hecho, se ha imposibilitado físicamente la posesión de una vivienda digna. Tanto por el incremento de los plazos hipotecarios, que ocasionan sorpresas al elevarse su valor sin freno legal al margen de haber firmado un contrato con uno supuestamente establecido, como a la reducción de salarios, por no hablar de la incertidumbre laboral en general.

    Me pregunto, ¿por qué ha de sufrir una mayoría, viéndose privada de los más elementales derechos constitucionales, obligada a soportar indefinidamente el peso de la "casa a cuestas"? ¿Por qué, pudiendo relajar la situación esos pocos que gozan de innumerables fincas, cuando no de palacios y varios cochazos de lujo? ¿Por qué no se les reclama todo el plusvalía embolsado a los causantes directos de la crisis por su oportunismo en la entrada del euro y su afán de estirar ocasiones de rapiña?

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  3. Aitor

    Excelente reflexión y recopilación de datos

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  4. Marcadores de Septiembre « La mirada del mendigo

    [...] ladrillo español, especie otrora pujante y hoy en peligro de extinción: Antonio Romero – Análisis Sector Inmobiliario y Bancario + + + [...]

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  5. Juan Saucedo

    Saludos Don Antonio Romero,
    Estoy de acuerdo contigo en que las cosas están muy peliagudas y que somos nosotros por desgracia quienes vamos a tener que sacar a este país adelante ya que tal y como dices el gobierno esta tomando unas series de decisiones "poco acertadas"
    Sin embargo al artículo le voy a poner varios peros.
    Por un lado, los datos de España que das son todos del 2008 o anteriores, no he encontrado ninguno del 2009 o del primer trimestre como mínimo del 2010, sin embargo de los demás países si que los das con lo cual la comparación no me parece muy justa.
    Por otro lado dices que los pisos en España siguen bajando mientras que en los demás países han empezado a subir, además dices o dejas intuir que en España la "burbuja inmobiliaria" ha sido mayor con lo cual ¿no es lógico que si somos los que más hemos subido seamos los que más tenemos que bajar? Pienso que hoy en día en España aún los pisos están sobrevalorados y que aunque ya le quedan poco los precios tienen que bajar algo más.
    Por otro lado, metiéndome ya con el sector bancario Español, se ha probado que apenas le ha afectado la crisis y que los principales bancos españoles la han solventado y hasta con nota. Estoy de acuerdo que hay alguno de ellos que hubiera sido mejor que fueran caído sin ayuda ninguna y de esa forma seríamos más fuerte pero de nada nos sirve lamentarnos por lo que ya hemos hecho y hay que seguir adelante.
    Me encanta los artículos de comparativa de bancos y estoy de acuerdo con usted en las conclusiones aunque no en la forma de llegar a ellos.
    Aprovecho para agradecer no solo a usted sino a todos los que escriben artículos en comparativa de bancos ya que disfruto mucho con ellos y los recomiendo.

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    • Comparativa Bancos

      Hola Juan y gracias por tus palabras.

      En cuanto a los datos, como bien dices, algunos son de 2008 o incluso anteriores. He intentado recopilar las gráficas que he encontrado más significativas si bien no todas están actualizadas.

      En los que he podido sí están lo más actualizado posible como el precio de la vivienda, la morosidad o la actividad crediticia.

      De todas formas, veo que la del endeudamiento se podría haber actualizado más cogiendo los datos de la gráfica titulada Exhibit A.10 de McKinsey.

      Una vez más, gracias y me alegro de que te guste nuestro contenido!!

      Continúa recomendando la página a tus amigos!!
      Saludos

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  6. Juanda

    Buen resumen de lo acontecido sin necesidad de entrar en más detalles de los necesarios para comprender donde estamos y por qué. No obstante y tal y como empieza el artículo, sólo con hacer ejercicio de conciencia y responsabilidad, podemos decir que ni economistas, ni analistas de riesgos, ni gurús de las finanzas esperaban un desenlace tan fatídico y una crisis de tal magnitud, por lo cual no existe ciencia cierta , pero sí mucho "espabilado" y "aprovechado". Podría añadir que ha incidido más la naturaleza y avaricia humana a la crisis, que los tipos de interés, las hipotecas subprime, etc.

    Con los números en la mano, gráficas y comparaciones, sacamos muchos datos y podemos analizar qué, cuando, cómo, dónde… Pero el porqué (y es seguro que volverá a ocurrir) es que el ser humano es el único animal capaz de tropezar dos veces en la misma piedra.

    Juanda Gaspar

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    • Comparativa Bancos

      Sin duda alguna el factor humano ha sido determinante en esta crisis. En última instancia han sido personas las que han firmado todas estas hipotecas y las que se han comprado viviendas por encima de sus posibilidades.

      Es increíble ver cómo la gente no para ni un minuto a ver qué están firmando realmente y cuáles son los detalles de la hipoteca por ejemplo.

      Saludos

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