Comprar una casa es uno de los mayores pasos que da el ciudadano medio, y el derecho a un vivienda digna está recogido en la Constitución española. El desembolso económico para la familia o el individuo que se decide a comprar una vivienda es enorme, probablemente el más grande que harán en toda su vida. Por lo tanto, lo normal es que la mayoría de nosotros no podamos pagar en efectivo y tengamos que recurrir a firmar una hipoteca a largo plazo para financiar la compra. Además, las instituciones financieras exigen grandes garantías de pago antes de conceder la hipoteca.
Una de ellas, la que impide que el banco se quede sin dinero cuando en el caso que el cliente no pueda pagar, es la que permite a la entidad que concede la hipoteca subastar la casa para recuperar el préstamo y sus intereses. La inmoralidad del sistema aparece cuando la dación de la casa al banco no es suficiente, y los clientes continúan endeudados con él.
La realidad es que en estos últimos años las organizaciones financieras de todo el mundo han estado concediendo préstamos a personas que, desafortunadamente, no eran capaces de devolverlos, llevándoles a tener que devolverle su hogar al banco. Es cierto que no toda la culpa es de los bancos. Muchas de las hipotecas fueron concedidas a personas con una situación financiera aparentemente sólida que han perdido su trabajo a causa de la crisis económica.
Hace unos días, la Audiencia Provincial de Navarra rechazó el recurso de nulidad presentado por el BBVA tras el auto dictado en su contra por la audiencia segunda del mismo tribunal en el que se consideraba, en una sentencia histórica a favor de clientes y consumidores, que el hipotecado podía saldar su deuda hipotecaria mediante la entrega de la vivienda al banco. La sentencia interpretaba que la mala gestión del sector bancario era la razón de la crisis financiera y ponía un freno a la forma “injusta” en la que las organizaciones del sector hacían dinero ejecutando hipotecas sobre los hogares de sus clientes cuando en muchos casos solo quedaba una pequeño porcentaje de la hipoteca pendiente y, asimismo, demandando incluso más dinero porque el valor de la propiedad ha disminuido.
Seamos sinceros; está claro que los bancos han estado abusando de su posición de poder. Si el cliente no está en condiciones de pagar el préstamo, siempre pueden renegociar los términos del mismo o aceptar la vivienda como pago. A pesar de ello, lo que suele ocurrir es que se produzca la ejecución de la hipoteca y que la organización financiera reclame el capital restante junto con los intereses y los costes, y pida al juez que active las garantías hipotecarias.
Si nadie puja por la casa a subasta, la cantidad pendiente no queda cubierta, por lo que el banco toma posesión de la misma por el 50% de su valor (algo a lo que tienen derecho), dejando al comprador debiendo todavía la diferencia (sin tener en cuenta la posible depreciación del inmueble). El cliente queda a la merced del mercado. En otras palabras, el banco mantiene la posesión de la propiedad y, además, el cliente tiene que seguir pagándole hasta que la deuda quede saldada, con el agravante de que, en España, este tipo de préstamos no se pueden cancelar. El sistema parece algo desigual porque las organizaciones financieras recompran las propiedades a un 50% de su valor.
Vistas todas estas consideraciones, el sistema financiera tiene la obligación de ofrecer un servicio más humano y más efectivo. De hecho, esta sentencia puede verse como un nuevo comienzo, una gran oportunidad para hacer las cosas bien y mejorar la eficiencia del mercado hipotecario mundial.
En el caso concreto de la sentencia que nos ocupa, el BBVA aceptó una tasación de la propiedad de 79.500 euros, concediendo una hipoteca inicial con un principal de 59.390 euros, ampliada en 2007 con 11.865 euros más. El cliente dejó de hacer frente a la hipoteca en el 2009 y, para entonces, solo había reembolsado un mínimo del principal.
Tras una subasta en la que nadie pujó por el precio mínimo, el propio banco tomo posesión nuevamente de la vivienda, revalorándola en 42.895 euros y reclamando un principal impagado de 28.129 euros junto con 8.438 euros en intereses y costas.
Para poder seguir haciendo uso de los procedimientos ejecutivos judiciales y reclamar la cantidad del principal todavía adeudada, el BBVA llevó a cabo una nueva valoración de la propiedad reposeída por un precio inferior que ya había sido rechazado por el mismo tribunal en 2010. El banco apeló, lo que significa que la compañía ejecutante no tenía argumentos judiciales efectivos válidos a partir de ese momento para justificar la cantidad alegada como deuda de 28.129 euros, teniendo en cuenta que la única valoración admitida para esa propiedad en los procedimientos y en los archivos era la que figuraba en la escritura (75.900 euros).
Analizando este caso, el tribunal concluyó que al tomar posesión de la propiedad de nuevo, sin tener en cuenta la tasación anterior, el banco debía considerarse satisfecho en cuanto a esa cantidad y, aún más, en cuanto al principal del préstamo. El BBVA solo recibió autorización para ejecutar los atrasos en los intereses y las costas, hasta un total de 8.438 euros.
En términos legales, la corte navarra hizo referencia al artículo tercero del Código Civil, que hace referencia a la interpretación de las leyes de acuerdo con las circunstancias del caso y a la aplicación de dichas leyes de buena fe para argumentar que, aunque no había evidencia de un abuso procesal por parte del banco, el tribunal consideraba “moralmente repugnante” que el BBVA hubiese apelado con el propósito de intentar rebajar el valor de la propiedad. Y todo esto, no lo olvidemos, cuando el valor había sido fijado o al menos, acordado, por el propio banco, y que esa devaluación no se había producido a causa de ningún tipo de negligencia por parte del deudor, sino por una crisis que podía en buena parte ser atribuida a las malas prácticas llevadas a cabo por el sector financiero. Además, la única tasación acreditada en los procedimientos era la primera y propio BBVA excedió el límite legal de prestar un máximo del 80% del valor de la propiedad para las hipotecas, elevándolo a un 93,84%.
Este tipo de sentencia establece que, una vez vendida la casa, la organización acreedora puede acordar con el hipotecado dar por saldada la deuda. Si es cierto que el bienestar de los ciudadanos está protegido por ley, no puede amparar malas prácticas que al final van en detrimento de todos, no solo de los millones que se han visto y se verán directamente afectados por los procedimientos hipotecarios a lo largo de la crisis.
¿Cuál será la posición de los distintos partidos ante la dación en pago? ¿Crees que este es el primer paso para que sea admitida por la jurisprudencia y por la ley, que todo seguirá igual y será finalmente revocada? ¿Piensas que la dación en pago es el sistema más justo para saldar una deuda hipotecaria?