Hoy vamos a explicar las principales diferencias entre TAE (hemos explicado que es la TAE en este enlace) y Coste Efectivo, en el caso más común, que son las hipotecas. La mayoría de bancos ofrecen Hipotecas sin Comisiones, por lo que el TIN (Interés Nominal) que ofertan en sus folletos publicitarios, va a coincidir con la TAE, pero no con el Coste Efectivo, ya que hay otros gastos y estos son importantes: está el notario, la nota simple registral o los de gestoría entre otros y conocerlos es esencial para evitar sorpresas.
Pongamos el ejemplo de la Hipoteca Open de Openbank, que no cobra comisiones y ofrece unos intereses especiales a sus clientes o la Hipoteca Naranja de ING, que tampoco te cobrará comisiones, además de ofrecerte unas condiciones muy favorables en caso de ser cliente o acceder a una vivienda del SAREB. Hace poco escribimos una comparativa de estos dos productos en este artículo. en el que analizamos esta tendencia de las Hipotecas sin Comisiones.
Los gastos externos
Pero otra característica de ING es su transparencia en la información y eso, para este análisis de hoy nos vendrá muy bien, en este otro enlace nos informan de los diferentes gastos externos al banco. En primer lugar tenemos la Escritura Notarial, que en una vivienda de 200.000 euros, puede conllevar un coste de algo más de 250 euros, aparte está la verificación registral que son 15 euros más o menos.
Un seguro también suele pedirse y este asciende a unos 300 euros, con la opción de contratar un multirriesgo que cubra también el contenido. Por otro lado tenemos el Impuesto de Trasmisiones y Actos Jurídicos Documentados, así como los aranceles, que pueden ser unos 3.000 euros y los de tasación y gestorías que como orientación podrían estar en unos 350 euros.
Como vemos, todos ellos suponen un montante importante, de hecho, en nuestro caso, ascenderían a un total de algo más de 3.900 euros. Para un particular, quizás sea importante conocer el coste absoluto, en euros, que es lo que el cliente pagará cuando le concedan la hipoteca, pero un empresario puede tener que comparar este Coste Efectivo con la rentabilidad que espera de su negocio, por eso, calcularlo en tantos por ciento puede ser una buena opción.
Coste Efectivo en porcentaje
Para hacerlo, lo más sencillo es igualar la prestación, el dinero que yo recibo por la hipoteca y la contraprestación, el que debo devolver al banco. Para el primero al valor hipotecado debemos restarle los gastos y para el segundo, el propio cuadro de amortización del banco nos dará la información. Previamente calculamos el capital a devolver al banco al final del préstamo, que también se puede aproximar sabiendo la cuota mensual, por medio de esta fórmula:
Una vez sepamos ambos importes, aplicando esta otra podemos aproximarnos a ese Coste Efectivo de la Hipotecas sin Comisiones:
Así, en este caso, el dinero recibido serían 200.000 euros menos 3.900 de gastos, un total de 196.100 y el que debemos devolver al banco 425.945 aproximadamente, haciendo los cálculos, el Coste Efectivo es del 2,632%, como es lógico, superior al tipo de interés. Un empresario puede comparar la rentabilidad que espera obtener con la adquisición de ese local, por ejemplo y el Coste Efectivo de financiarlo y con esto decidir si invierte o no.
Concluyendo
Como vemos, TAE y Coste Efectivo son dos conceptos similares, pero tienen en cuenta tipos de gastos distintos, el primero solo los que provienen del banco, apertura, cancelación o amortización, los cuales hoy en día casi no se producen gracias a las Hipotecas sin Comisiones entre otros y el segundo TODOS los que vamos a tener que asumir al firmar este tipo de préstamos. Conocer ambos es interesante para el particular e importante para el empresario.