A la hora de solicitar un crédito hipotecario una duda destaca sobre todas las demás, ¿cómo devolver el préstamo? Y es que el método de amortización es el aspecto más importante, ya que afecta de manera directa al bolsillo del ciudadano.
La teoría económica destaca los siguientes como los tres métodos de amortización más relevantes:
- Sistema Francés o de Amortización Progresiva
- Sistema Americano o de Fondos de Amortización (Sinking Founds)
- Sistema Alemán o de Amortización Constante
En el sistema francés o de amortización progresiva, que caracteriza a la denominada hipoteca progresiva, la cuota a abonar periódicamente es constante, y lo único que varía es la parte de la cuota correspondiente a intereses y a capital. Así, al principio se abonará una mayor proporción de intereses que de capital, mientras que, de manera progresiva se irá incrementando la importancia del capital amortizado, hasta que éste supera a la proporción de intereses.
En el sistema americano o de fondos de amortización, de muy poca aplicación práctica, el cliente abonará los intereses generados por su deuda con la entidad financiera y depositará de manera periódica una cantidad en contraprestación al capital en un fondo de amortización, que al finalizar el proceso servirá para cancelar el préstamo hipotecario.
En el sistema alemán o de amortización constante, la cuota de pago de la hipoteca se divide en dos partes bien diferenciadas. Por un lado, se encuentra la parte correspondiente al capital, que será una cantidad constante durante todo el tiempo de amortización del crédito, y por otro lado, están los intereses que serían la parte variable.
Aunque los tres métodos son sistemas de amortización válidos, bien es cierto que los dos últimos añaden un factor de complejidad a una transacción ya compleja por definición.
Por tanto y, quizá por su sencillez o quizá por su indiscutible valor intuitivo, el sistema francés, y con él la hipoteca progresiva, se ha convertido en el sistema más utilizado en todas las transacciones realizadas en el trasfondo de un préstamo hipotecario.